leonitaverea08

come to join me :) you'll know how friendly I am

PENGERTIAN ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN & CONTOHNYA

on December 11, 2012

Image

ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN IALAH :

  1. 1.      HAK TANGGUNGAN MEMBERIKAN KEDUDUKAN HAK YANG DIUTAMAKAN

Asas diatas memiliki definisi bahwa hak tanggungan dapat memberikan jaminan hukum untuk para kreditur (jika lebih dari satu krediturnya), dan dari para kreditur-kreditur tersebut dapat diajukan hak untuk didahulukan dalam pelunasan hutang kepadanya berdasarkan beberapa hal yang menjadi prioritas hak dari kreditur yang ingin didahulukan, atau biasa disebut dengan deroit de preference. (pasal 1 ayat (1) dan penjelesan umum nomor 4 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Semisal sebuah rumah dan tanahnya dijadikan obyek dalam hak tanggungan para beberapa kreditur. Namun, di dalam pengeksekusiannya masing-masing kreditur diperbolehkan untuk mengajukan hak prioritasnya untuk segera dilunasi. Hak prioritas tersebut bisa saja diukur dari waktu (lamanya hutang ditandai dengan tanggal pendaftaran), kepentingan kreditur tertentu (hutang kepada negara, maka kreditur yang lain harus mengalah dan tidak diutamakan).

  1. 2.      HAK TANGGUNGAN TIDAK DAPAT DI BAGI-BAGI

Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi Hak Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (pasal 2 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Apabila hutang debitur sebesar 100 juta kepada seorang kreditur dengan menjaminkan tanahnya seluas 1 hektar menjadi jaminan Hak Tanggunggannya. Setelah 1 bulan kemudian, hutang tersebut dibayar sebagian yakni sebesar 50 juta. Dengan dibayarnya sebagian hutang tersebut, maka tidak serta merta diartikan bahwa obyek HT tersebut bisa dimiliki sebgian/sepenuhnya, karena masih harus menunggu perlunasan hutang terlebih dahulu.

  1. 3.      HAK TANGGUNGAN HANYA DIBEBANKAN PADA HAK ATAS TANAH YANG TELAH ADA

Hak Tanggungan itu hanya dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, dan asas dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada ini dapat dijalani asal harus diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 2 ayat (2) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contohnya :

Pembangunan sebuah kompleks perumahan  yang biasanya dananya adalah dana talangan dari perkreditan bank kepada developer, yang nantinya akan dijual per unit kepada pembeli. Pembeli-pembeli tersebut pastinya ada yang pembayarannya menempuh cara kredit yang menjadikan rumah tersebut menjadi jaminan HT yang sebelumnya telah ada pembebanan hak atas tanah berupa Hak Milik atas nama developer perumahan tersebut sebelumnya.

  1. 4.      HAK TANGGUNGAN DAPAT DIBEBANKAN SELAIN ATAS TANAH JUGA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH TERSEBUT.

Hak Tanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, dan hasil karya misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawah permukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannya dengan hak atas tanah yang bersangkutan (Pasal 4 ayat (4) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Jika yang menjadi obyek HT adalah sebuah tanah yang diatasnya terdapat rumah, pohon-pohon, atau bahkan basement bawah tanah, maka benda-benda tersebut menjadi satu kesatuan atas obyek HT yang dijaminkan.

  1. 5.      HAK TANGGUNGAN DAPAT DIBEBANKAN JUGA ATAS BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH YANG BARU AKAN ADA DI KEMUDIAN HARI

Selain benda-benda yang telah ada seperti yang dijelaskan pada point sebelumnya, HT juga dapat dibebankan pada tanah yang baru akan mengadakan benda-benda (seperti yang disebutkan pada point sebelumnya). (Pasal  4ayat (4) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Jika yang dijaminkan menjadi obyek HT adalah sebuah tanah kosong dan pada kemudian hari akan dibangun sebuah rumah diatasnya, maka rumah yang akan dibangun itu menjadi satu kesatuan dengan tanah yang dapat dijadikan obyek jaminan HT.

 

  1. 6.      PERJANJIAN HAK TANGGUNGAN ADALAH PERJANJIAN ACCECOIR

Perjanjian HT merupakan perjanjian accecoir dimana perjanjian accecoir adalah perjanjian tambahan setelah adanya perjanjian pokok berupa utang-piutang, dimana perjanjian tambahan ini mempunyai tujuan untuk mengamankan para pihak terutama kreditur dan mengikat debitur agar tetap berada peraturan yang telah ada/dibuat. (penjelasan umum nomor 8 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Perjanjian hutang seorang debitur dengan kreditur dan menjadikan tanahnya sebagai obyek jaminan HT untuk menjaga para pihak tetap pada peraturan yang ada.

 

  1. 7.      HAK TANGGUNGAN DAPAT DIJADIKAN JAMINAN UNTUK UTANG YANG AKAN ADA

Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, jumlahnya pun dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan. (Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Utang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan bank garansi.

  1. 8.      HAK TANGGUNGAN DAPAT MENJADI LEBIH DARI SATU UTANG

Hak Tanggungan dapat menjamin beberapa utang dari beberapa kreditur, namun ada persyaratan dimana para kreditur-kreditur tersebut harus berada pada satu lingkup yang bersangkutan. Piutang para kreditor tersebut dijamin dengan satu Hak Tanggungan kepada semua kreditor dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak Tanggungan tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditor satu dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam hubungannya dengan debitor dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan debitor sendiri yang memberinya, mereka menunjuk salah satu kreditor yang akan bertindak atas nama mereka. (Pasal 3 ayat (2) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Hutang pada beberapa kreditur dengan perjanjian piutang yang berlainan satu sama lain dan menjadikan satu benda menjadi obyek jamina HT, namun para kreditur-kreditur tersebut masih bersangkutan dalam satu lingkup >> hutang pada bank yang terdiri dari beberapa kreditur dan terdiri dari beberapa perjanjian piutang yang berbeda.

 

  1. 9.      HAK TANGGUNGAN MENGIKUTI OBJEKNYA DALAM TANGAN SIAPAPUN OBJEK HAK TANGGUNGAN ITU BERADA

Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindahtangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji. HT tidak akan berakhir sekalipun objek HT itu berpindahtangan kepada pihak lain oleh sebab apapun atau biasa disebut dengan deroit de suite. (Pasal 7 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Sebuah tanah beserta rumah dijadikan obyek HT, kemudian hari rumah itu dijual dan telah berpindahtangan kepada pihk lain. Namun, selama si debitur belum melunasi hutangnya, rumah tersebut masih menjadi obyek HT meskipun sudah menjadi milik orang lain.

  1. 10.  DIATAS HAK TANGGUNGAN TIDAK DAPAT DILETAKKAN SITA OLEH PENGADILAN

Sebuah benda yang dijadikan obyek jaminan Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan dikarenakan di dalam penyitaan oleh pengadilan itu tidak akan memandang bulu dengan siapa debitur itu mengadakan perjanjian dengan kreditur-kreditur atau kepentingan-kepentingan apa yang harus diutamakan. Jadi hal ini bertentangan dengan hakikat Hak Tanggungan yang tertuang di pasal 1 ayat (1) dan penjelesan umum nomor 4 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, dimana dalam pasal tersebut ada hak kreditur-kreditur tertentu yang diutamakan.

 

  1. 11.  HAK TANGGUNGAN HANYA DAPAT DIBEBANKAN ATAS TANAH TERTENTU

Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu, dimana atas tanah tertentu tersebut juga dijelaskan mengenai uraian tentang benda yang dijadikan obyek jaminan HT secara jelas. Karena di dalam akta pemberian Hak Tanggungan terdapat point dimana uraian mengenai benda jaminan Hak Tanggungan harus dijelaskan secara gamblang/jelas. Jikalau terdapat asas lain yang mengatakan HT dapat dibebankan pada benda-benda yang akan ada yang berkaitan dengan tanah tersebut, maka hal tersebut harus disebutkan juga pada akta pemberian Hak Tanggungan. (pasal 11 ayat (1) huruf e dan UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

  1. 12.  HAK TANGGUNGAN WAJIB DI DAFTARKAN

Hak Tanggunggan wajib didaftarkan dan dipublikasikan bertujuan untuk memberikan keamanan dan kejelasan bagi pihak ketiga atas obyek benda jaminan. Akan terasa tidak adil jika pihak ketiga tersebut ikut terikat dengan pembebanan HT tanpa diketahui sebelumnya. Oleh karena itu setiap pembebanan HT atas suatu benda harus di daftarkan dan dipublikasikan untuk menghindari resiko pihak ketiga yang dirugikan. (pasal 13 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Sebuah rumah yang dijadikan objek HT jika tidak didaftarkan dan tidak dipublikasikan kemudian dijual, akan merugikan pihak ketiga (pembeli) jika suatu saat debitur/pemilik rumah sebelumnya wanprestasi sehingga dilakukan pengeksekusian. Hal ini tentu merugikan pihak ketiga tersebut karena obyek HT tidak memerdulikan ditangan siapa obyek itu berada.

 

  1. 13.  HAK TANGGUNGAN DAPAT DIBERIKAN DENGAN DISERTAI JANJI-JANJI TERTENTU

Asas Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu sesuai pasal 11 ayat (2) UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, dimana janji-janji tersebut adalah :

  1. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
  2. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
  3. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;
  4. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
  5. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
  6. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
  7. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
  8. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
  9. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
  10. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;

Namun, selain janiji-janji yang disebutkan diatas, para pihak diperbolehkan membuat janji lain asal sesuai kesepakatan bersama.

  1. 14.  HAK TANGGUNGAN TIDAK BOLEH DIPERJANJIKAN UNTUK DIMILIKI SENDIRI OLEH PEMEGANG HAK TANGGUNGAN APABILA CIDERA JANJI

Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UUHT. (pasal 12  UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Contoh :

Apabila seorang debitur yang menjadikan tanahnya sebagai obyek jaminan HT cidera janji, maka kreditur tidak diperbolehkan memiliki obyek jaminan HT tersebut melainkan harus dijual terlebih dahulu dan diperhitungkan jumlah hutang beserta bunganya. Apabila terdapat kelebihan atas penjualan obyek tersebut, maka harus dikembalikan kepada debitur. Namun, kreditur diperbolehkan menjadi pembeli obyek jaminan HT tersebut dengan melalui sebuah prosedur dalam pasal 20 UUHT.

  1. 15.  PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN MUDAH DAN PASTI

Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk

menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. (pasal 6  UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah).

Dari pasal 6 diatas, maka apabila debitur cidera janji, maka kreditur dapat langsung mengeksekusi obyek benda jaminan tersebut. Karena sertifikat obyek jaminan berada pada kreditur selaku pemegang HT, maka pengeksekusiannya tergolong mudah dan pasti.


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Apa Kamu Sadar Hukum ???

Anda Baca, Kami Bangga

ISMAYA DWI AGUSTINA

LIFE OF A LAW STUDENT

leonitaverea08

come to join me :) you'll know how friendly I am

The WordPress.com Blog

The latest news on WordPress.com and the WordPress community.

%d bloggers like this: